Věcné břemeno – co to je a jak může zkomplikovat prodej nemovitosti

Víte, co to je věcné břemeno a proč může odradit většinu zájemců o koupi nemovitého majetku? Je to omezení vlastnického práva k nemovitosti, které není ochotný každý kupec podstoupit. I když může spočívat třeba v tom, že majitel zahrady musí dovolit sousedovi trhat jablka ze svých stromů. Vysvětlíme vám, jaká omezení jsou možná a v čem, a poradíme, jak si prodej nemovitosti s věcným břemenem usnadnit.

Co je to věcné břemeno

Na rozdíl od závazku se věcné břemeno váže k nemovitosti. Je to vlastně forma právní úpravy, která omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Majitel má povinnost něco trpět, dát nebo konat. Nejznámější podoba věcného břemene je výměnek, což je právo na dožití. Může to být situace, kdy babička daruje vnučce byt a ona se za to o ni bude až do její smrti starat. Podle občanského zákoníku jsou věcná břemena obecný zastřešující pojem, který v sobě zahrnuje dva typy:

·        Věcná břemena na služebnosti – Jedná se o věcné břemeno, kdy vaše nemovitost slouží vám i někomu dalšímu a vy musíte něco tolerovat nebo strpět.

·        Reálná břemena – Aktivní forma břemena, u kterého je majitel povinen něco vykonávat nebo dávat.

Kde se dají dohledat informace o zatížení nemovitostí věcným břemenem

Informaci o tom, zda je nemovitost zatížená věcným břemenem, lze většinou zjistit v katastru nemovitostí, který tyto údaje eviduje na listu vlastnictví v části C.  Dřívější zákonné předpisy, týkající se především inženýrských sítí, umožňovaly zřizovat věcná břemena bez zápisu do katastru. Nic netušícím majitelům tak hrozí tučné pokuty a náhrada škody, když nevědomky poškodí předmět věcného břemena. Stačí, když při výkopových pracích na svém pozemku odstraníte zdánlivě nefunkční rozvodnou skříň, a posléze zjistíte, že jste přestřihli sousedům telefonní drát. Informace o existenci těchto typů břemen by měl evidovat místně příslušný stavební úřad.

Typy věcných břemen

1.     Služebnosti

Co musí majitel nemovitosti tolerovat? Třeba průchod přes pozemek, dodržet stanovenou výšku stavby nebo dovolit oprávněné osobě čerpat vodu ze studny, která je na jeho pozemku. Variant je však mnohem více. V praxi se rozlišují dvě kategorie služebnosti:

·        Pozemková – spojena s konkrétní nemovitostí, může to být například služebnost energetických sítí, právo na vodu nebo služebnost cesty. Například služebnost inženýrských sítí znamená, že majitel pozemku musí kdykoliv umožnit přístup na pozemek všem osobám, které provádějí údržbu sítě, a v případě terénních úprav nebo staveb bude potřebovat souhlas vlastníka sítí.

·        Osobní – zřízena ve prospěch konkrétní osoby a nelze ji převést na jiného člověka. Služebnost zaniká smrtí oprávněného, pokud nebylo dohodnuto jinak. Je možné domluvit se na obsahu služebnosti dle vlastních potřeb, nicméně obecně jsou osobní služebnosti rozděleny na tři oblasti:

1.      Užívací právo – umožňuje užívat cizí věc pro vlastní potřebu

2.      Služebnost bytu – právo na bydlení

3.      Požívací právo – umožňuje brát plody a užitky z cizího majetku

Osobní služebnost mohou využít například rodiče dospělých dětí, kteří chtějí svým potomkům darovat dům, ale chtějí v něm dožít.  V takovém případě stačí do darovací smlouvy zakotvit služebnost dožití dárce a nechat ji zanést do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

2.     Reálná břemena

Majitel je povinen něco vykonávat nebo dávat. Jde tedy o aktivní povinnost. Reálným břemenem je možné zatížit jen věc v katastru nemovitostí. Pokud je časově neomezené, musí být vždy vykupitelné a podmínky pro výkup se určují při zřízení.

Příkladem reálného břemene je situace, kdy matka daruje svému synovi vilku, ale chce po něm, aby se staral o dům i zahradu a pomáhal jí s úklidem. Dalším příkladem je povinnost syna, kterému rodiče darovali pozemek, zásobovat je každoročně pytlem brambor. 

Jak prodat nemovitost s věcným břemenem

I vážného zájemce o nemovitost často informace o věcném břemenu znejistí. S koupí nemovitosti přechází na nového majitele.  Pokud svou nabídku zájemce nestáhne úplně, je častou reakcí tlak na snížení ceny. A to i v případě, že břemeno není nikterak omezující a nebrání užívání nemovitosti.

Nepříjemnému vyjednávání se můžete vyhnout tím, že se pokusíte před prodejem věcné břemeno dohodou nebo vykoupením zrušit, ale to se nemusí podařit. Vlastník více pozemků může využít tzv. vlastníkovy služebnosti a zatížit jeden z nich ve prospěch druhého, což je užitečné právě v případě, kdy se rozhodne jeden z pozemků převést na jinou osobu.

Pokud se vám nepodaří věcného břemene před prodejem zbavit, je nejrozumnější seznámit případné zájemce s touto informací hned v úvodu jednání nebo v textu inzerátu. Pokud jste se s kupcem dohodli, že od vás zatíženou nemovitost koupí, uveďte tuto skutečnost do kupní smlouvy včetně podmínek, za kterých vám bude při prodeji vyplacena kupní cena.

Chcete se vyhnout zbytečným komplikacím, které mohou při prodeji zatížené nemovitosti nastat? Nesnižovat zbytečně cenu?  Obraťte se na tým zkušených makléřů z firmy L&B Reality, kteří vám rádi pomohou.