Co to je vratná kauce a jak je to s jejím vrácením

Vratná kauce, která je také známá pod pojmem peněžní jistota, je pojem, se kterým se setkáváme v případě nájemního bydlení. V podstatě jde o takovou pojistku pro pronajímatele. Právě z vratné kauce je možné uhradit například dluhy na nájmu, případně poplatky nebo škody způsobené na nemovitosti. Víte však, jak by měla být vratná kauce zapsaná ve smlouvě, kdy se vrací a jak může být vysoká? Znáte svá práva a povinnosti ohledně kauce?

Co je to vratná kauce?

Kauce je forma zálohy. Jde o určitou sumu, kterou musíte uhradit pronajímateli předem. Obvykle se vratná kauce hradí při podpisu smlouvy. Občanský zákoník na vratnou kauci pohlíží jako na jistotu. Jde o jistinu pronajímatele. V případě, že však v průběhu trvání nájmu nevzniknou žádné dluhy nebo škody na majetku, musí být vrácena nájemci. Kauce není povinností. Pronajímatel si sám může určit, zda ji bude požadovat nebo nikoli.

Jak vysoká může být kauce?

V minulosti mohla být kauce do výše šestinásobku měsíčního nájemného. To se změnilo v roce 2016. Od té doby je maximální výše vratné kauce snížena na polovinu. Původní výše se totiž zákonodárcům zdála na hraně s ohledem na rostoucí výši nájmů. Pronajímatel tak nyní může žádat kauci maximálně ve výši tří měsíčních nájmů. Do kauce se nepočítají zálohy na služby ani žádné další poplatky.

Celková výše kauce by měla být zapsaná ve smlouvě, stejně jako její případné navyšování v průběhu nájmu. Peníze z kauce pak může pronajímatel využít v případě, že nájemce neuhradí nájemné, dluží na službách nebo poškodí vybavení nad rámec běžného užívání bytu.

Kauce a případné smluvní pokuty

V případě, že je kauce sjednaná v maximální možné výši tří měsíčních nájmů, měla by již zahrnovat také smluvní pokutu. Nad tuto částku už není možné stanovit smluvní pokutu. A to i v případě, že by byla ve smlouvě o nájmu sjednána zvlášť. Pokud však bude pronajímatel nemovitosti požadovat kauci nižší (například ve výši jedné nebo dvou měsíčních plateb), pak může navíc sjednat také ještě smluvní pokutu.

Jak je to s navyšováním kauce

Lidé se často domnívají, že kauce je zkrátka sjednána na celou dobu nájmu a nemůže se zvyšovat. To však není pravda. Kauce se může během let navyšovat. Pronajímatelé často k tomuto kroku přistupují ve chvíli, kdy se zvýší nájemné. Pokud je ve smlouvě vratná kauce definovaná jako násobek měsíčního nájmu, pak změna výše kauce probíhá zcela automaticky. Nájemce má pak automaticky povinnost dorovnat kauci do požadované částky.

Může však dojít k situaci, kdy je ve smlouvě uvedena konkrétní částka, která byla na počátku uhrazena. V takovém případě může být jistota navýšena jen ve chvíli, kdy s tím budou souhlasit obě smluvní strany. Pokud by nájemce nesouhlasil, pronajímatel ho do vyšší částky nutit nemůže.

Ve smlouvě by proto mělo být také uvedeno, zda je nezaplacení nebo nedoplacení kauce důvodem k ukončení nájmu.

Kdy by měl pronajímatel kauci vrátit?

Pokud dojde k ukončení nájemní smlouvy, pak by měl pronajímatel kauci bezodkladně vrátit. Platí to v případě, že to v nájemní smlouvě není určeno jinak. V praxi se můžete setkat se smlouvami, kde je uvedeno, že po skončení nájmu dostane nájemce jen třetinu vratné kauce. Zbytek částky pak pronajímatel nájemci vyplatí až po vyúčtování služeb.

Okolnosti vrácení kauce je dobré si ve smlouvě pohlídat. Velké množství nájemníků se totiž setkala s tím, že jim pronajímatel po skončení nájmu kauci nezákonně zadržoval. Případně jim ji ponížil o nesmyslné nebo nedoložitelné částky. Někdy si pronajímatelé vymyslí, že jste poškodili zařízení, ale do předávacího protokolu se o tom nezmíní. Jindy pronajímatel kauci zadržuje kvůli nevypracovanému vyúčtování. To však nesmí. Obecně totiž platí, že pronajímatel musí kauci vrátit nejpozději v den ukončení smluvního vztahu, případně v odůvodněném termínu.

Nárok máte také na úroky z kauce

Pro někoho je to možná překvapení. Mnozí o tom vědí, ale nepřistupují k tomuto kroku. Nicméně spolu s kaucí máte zákonný nárok také na úroky z kauce. Je to podobné, jako byste své uložené peníze úročily v bance. Sporná může být výše úroků v případě, že není výslovně sjednaná v nájemní smlouvě. I na to však zákon myslí. Pokud mají být vypláceny úroky a není známá jejich přesná výše, obvykle se používají klasické úroky požadované za úvěry, které banky v místě bydliště dlužníka poskytovaly v době uzavření smlouvy.

Definice však není zcela jednoznačná a proto často vyvolává jen další a další otazníky. Které úvěry má zákon na mysli? Obecně jde o rozpětí od 4 do 16 % ročně. A to není zrovna malé rozpětí, že? Pokud tedy chcete předejít problémům, je dobré se na výši úroků dohodnout již na počátku a vše zanést do smlouvy. Pokud jste pronajímatel a chcete se vyhnout nejasnostem i placení vysokých částek, pak se raději při sepisování smlouvy poraďte s právníkem.

Výhodné může být například sjednat nízkou kauci a byt dobře pojistit. Případně sjednat předem úrok ve výši, která je přijatelná pro obě dvě smluvní strany. Případně si úroky započítejte také do výše nájmu.

Co když už je pozdě na smluvní dohodu

Pokud jste ve smlouvě pochybili a nájemce po vás chce úroky, je lepší se s ním dohodnout. Nájemce má na úroky skutečně právo a vy jistě nechcete navýšit platbu ještě o případné soudní poplatky. Pokud si nevíte rady, je dobré se obrátit na právníka. Nicméně ten vám pravděpodobně poradí vyrovnat dluh mimosoudně. Nájemce totiž může požadovat úroky z kauce ve výši zákonné sazby za celou dobu, kdy měl pronajímatel jistotu u sebe.

A jelikož by měl vratnou kauci i s úroky dostat nejpozději v den skončení nájmu, může po vás v případě prodlení požadovat také úroky z prodlení. Úroková sazba pro úroky z prodlení odpovídá základní úrokové sazbě ČNB navýšené o 8 procentních bodů. Vzhledem k tomu, že 21. března 2024 došlo ke snížení úrokové sazby v současné době klesl úrok z prodlení na hodnotu 13,75 %. Nutno říci, že úroky z prodlení se počítají od prvního dne, kdy dlužník nedodržel datum splatnosti. Zákonný úrok z prodlení se vypočítá jako součin dlužné částky a sazby úroku z prodlení vynásobené počtem dnů prodlení a vydělený počtem dní v roce.